La semana pasada exploramos las posibilidades que se podrían desprender de la utilización de un instrumento en particular, la movilización de grandes parcelas vacantes del Estado y su urbanización a través de planes parciales y convenios urbanísticos. En esta nos dedicaremos a mostrar el potencial de captación y reinversión de recursos de otra herramienta, la concesión onerosa y optativa de edificabilidad adicional, instrumento utilizado con éxito en Sao Paulo y otras ciudades brasileñas.
En Sao Paulo la construcción de edificios es gratuita hasta el límite definido por el Coeficiente Básico de cada zona de uso. Sin embargo, existe la posibilidad de construir por encima de lo permitido por el Coeficiente Básico hasta el límite del Coeficiente Máximo de cada zona mediante la Concesión Onerosa del Derecho de Construir. Los recursos de la concesión onerosa son dirigidos al Fondo de Desarrollo Urbano y son utilizados para la realización de obras en la ciudad como un todo.
Lo que en Brasil se denomina Coeficiente de Aprovechamiento es el equivalente a nuestro Factor de Ocupación Total (FOT), vale decir el coeficiente que multiplicado por la superficie del lote nos da la superficie cubierta máxima a construir. La implementación de un sistema de concesión onerosa exige por lo tanto la determinación de un FOT básico (idealmente 1, uniforme en toda la ciudad), y un FOT máximo, establecido de acuerdo a características urbanísticas de cada zona (tamaño de las manzanas y las calles, dotación de infraestructuras y equipamientos, cobertura de transporte público, etc.).
Camila Maleronka y Fernanda Furtado explican que “en la versión brasileña de este instrumento, el pago se vincula a la utilización concreta del beneficio, es decir, a la solicitud de realización de una construcción que sobrepase el CA básico. Así, el pago corresponde a una contraprestación y no a un tributo, siendo facultativo para el beneficiario la utilización del aprovechamiento edificatorio más allá del CA básico, y en la proporción de este aprovechamiento adicional”. Estas autoras enfatizan que “es un instrumento basado en esta misma idea de que es necesario aislar los efectos económicos de la zonificación urbanística, permitiendo que ese excedente económico sea recuperado por el poder público, en vez de ser apropiado por los propietarios del suelo. Estos últimos, durante la vigencia de la OODC, pueden aprovechar de forma gratuita solamente aquella porción del valor del terreno urbano que esté vinculada al derecho básico de uso de la propiedad urbana, el cual a su vez es definido por medio del CA básico.” Es relevante resaltar que “un resultado importante es que, al contrario del sentido común, la práctica viene mostrando que la OODC no es un motor de valorización, es decir, no aumenta el precio final de los inmuebles. Por ejemplo, la OODC aún no fue implementada en Rio de Janeiro, ciudad que registra el mayor índice de valorización en los últimos cinco años, alrededor de 200%, mucho más que São Paulo que ya acumula una década de aplicación del instrumento.”
La concesión es onerosa porque la mayor edificabilidad va a significar un mayor aprovechamiento de las infraestructuras de servicios públicos y de los equipamientos comunitarios, financiados con recursos públicos. Es en este sentido una de las formas más versátiles y multipropósito de recuperar y reinvertir la valorización del suelo generada por acciones públicas. De esta manera, se trata de un instrumento de carácter:
- Recaudatorio: las contrapartidas obtenidas por los cargos de edificación adicional no deberían engrosar las rentas generales del municipio sino que deberían alimentar, como en Sao Paulo, un Fondo de Desarrollo Urbano, encargado de financiar diversas obras que de otro modo resultarían muy difíciles de costear: obras viales, infraestructura de servicios básicos, mejoramiento de barrios, construcción de viviendas y equipamientos comunitarios, etc.
- Redistributivo: al recuperar – al menos parcialmente – la valorización del suelo generada por acciones del Estado, ya sea obras y/o decisiones administrativas, permite obtener recursos que se generan en áreas centrales, relativamente densas y consolidadas, bien cubiertas por servicios y equipamientos; y destinar tales recursos a cubrir déficits urbanos en otras áreas y a construcción de viviendas de interés social y mejora del hábitat.
- De incidencia en el mercado de suelo. Al establecer un FOT básico igual a 1 en toda la ciudad se propicia una reducción en los precios del suelo, ya que estos dependen de la edificabilidad de cada parcela. Esto beneficia tanto a desarrolladores inmobiliarios en procura de suelo barato para construir y vender diversos productos inmobiliarios como a los pobladores interesados en adquirir lotes a precio razonable para construir su vivienda utilizando sólo el FOT básico.
- De promoción del desarrollo urbano compacto: por lo explicado en el punto anterior, si la utilización voluntaria del instrumento es preferida por sobre la adquisición de suelo adicional, dada la mayor rentabilidad de la primer alternativa, se incentivaría la consolidación de áreas provistas de servicios, promoviendo la utilización del FOT máximo, y evitando de esa manera la ocupación de mayor superficie de suelo periférico y la consiguiente dispersión urbana.
Haríamos bien en incorporar estos temas al debate, tratando de que el tan mentado derecho a la ciudad deje de ser una consigna de moda para transformarse gradualmente en una realidad concreta para todos.-
Publicado en el diario La Calle el día 7 de Agosto de 2022.-
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