Proponer que los alquileres se fijen en un monto
equivalente al 2% del valor fiscal de la vivienda no sirve. Es una medida no
sólo inconducente sino directamente perjudicial, un remedio peor que la
enfermedad. Ese 2% puede significar un monto muy bajo, y desalentar y reducir de esa manera la oferta, haciendo
más difícil y caro el alquiler (en la realidad); o demasiado alto, si los
valores fiscales se actualizan y se acercan a los de mercado. Recordemos que en
el Consenso Fiscal de 2017 la Nación se comprometió a disponer de un organismo
federal que determine los procedimientos y metodologías de aplicación para
todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales
de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la
dinámica territorial, y las provincias a su vez se comprometieron a adoptar
dichos procedimientos y metodologías.
El precio de los alquileres, como todo precio, surge
de la interacción entre oferta y demanda. La diferencia con otros precios es que
la oferta de viviendas en alquiler, como la de cualquier inmueble, se asemeja a
la de suelo, es muy inelástica. Hay que lograr que aumente la oferta y
disminuya la demanda y así bajen los precios.
La forma más efectiva de promover el aumento de la
oferta es reformar el impuesto inmobiliario desgravando todo tipo de mejoras y
construcciones, gravando sólo el valor del suelo con alícuotas y avalúos
razonables, y eliminando otros impuestos que castigan la construcción de
viviendas. Esta alternativa es preferible a la de cobrar un impuesto adicional
a las viviendas vacías, por diferentes razones. Es pertinente recordar, tal
como se señala en el Documento de la Secretaría de Política Económica titulado
“La reforma tributaria argentina de 2017”, que “los impuestos inmobiliarios
están típicamente fijados en función del valor de las propiedades, más no de la
tierra que ocupan. Si bien no ha sido discutido en el Congreso, es deseable una
coordinación a nivel federal para reformular el impuesto hacia el valor de la tierra
libre de mejoras. Se trata del impuesto menos distorsivo posible: la oferta de
tierra urbana es fija y no es posible afectar decisiones respecto de su uso
productivo. El mismo fomenta la actividad de la construcción respecto de los
impuestos inmobiliarios típicos. Un impuesto de estas características también
permitiría capturar algunas rentas de localización de los propietarios, que han
sido en otros países (y probablemente también en Argentina) motores de la
desigualdad en años recientes”. Lamentablemente, ni a nivel nacional ni
provincial se han observado intentos de impulsar reformas tributarias de esa
naturaleza, con algunas pocas honrosas excepciones que no han tenido demasiada
repercusión.
Por otro lado habría que complementar el aumento de
la oferta con una disminución de la demanda, por la vía de reconstruir el
mercado hipotecario para compra de viviendas y por mayor disponibilidad de
viviendas de interés social financiadas por el Estado, utilizando a tal efecto
instrumentos de recuperación y reinversión de la valorización del suelo
generada por la comunidad en el proceso de urbanización. Precisamente, el
impuesto al valor del suelo libre de mejoras es el más sencillo de tales
instrumentos, pero no el único; y en esta materia provincias y municipios
tienen a su disposición un amplio menú de herramientas, lamentablemente muy
poco utilizadas. Como para cualquier política pública, lograr reducir la
inflación es un requisito indispensable para asegurar el éxito de todas estas
acciones.
Estamos viendo el enésimo intento de pretender
solucionar un problema por la curiosa vía de agravarlo. Sería otro tiro en los
pies…
Publicado en el diario La Calle el día 27 de marzo de 2022.-
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