Por José Antonio Artusi
El Sábado 3 de Octubre de 1868, 9 días antes
de asumir la Presidencia de la República, Sarmiento brindó un discurso en
Chivilcoy. Allí pronunció esta frase: “Les prometo hacer 100 Chivilcoy en los
seis años de mi gobierno y con tierra para cada padre de familia, con escuelas
para sus hijos”. La expresión “100 Chivilcoy” utilizada como metáfora de un
programa de gobierno, basado en la inmigración, la colonización, la
transformación agraria, la ocupación efectiva del territorio nacional unido por
líneas férreas y comunicado por el telégrafo, la fundación de nuevas ciudades
en un esquema que equilibrara la macrocefalia porteña, la promoción de la
agricultura, la industria y el comercio, la participación ciudadana centrada en
la autonomía municipal, y la educación pública, laica, gratuita y obligatoria.
En aquel memorable discurso Sarmiento también
expresó lo siguiente: “He aquí mi programa, y si el éxito corona mis esfuerzos,
Chivilcoy tendrá su parte en ello, por haber sido el pionero, que ensayó con
mejor espíritu la nueva Ley de Tierras, y ha demostrado que la pampa no está
condenada, como se pretende, a dar exclusivamente pasto a los animales, sino
que en pocos años, aquí, como en todo el territorio, ha de ser luego asiento de
pueblos libres, trabajadores y felices”
Sabrina Ajmechet se pregunta: “¿Cómo
era Chivilcoy? ¿Y qué significaba que su plan de gobierno fuera hacer cien
lugares semejantes?”. Y responde: “En principio, Chivilcoy era una región
triguera, a diferencia de amplios territorios de la pampa destinados a la
ganadería. La producción agrícola permitía la organización de los chacreros,
aquellos farmers que había conocido en Estados Unidos. Que no era solo un
modelo de explotación económica, sino una forma de organización social y
política. Por un lado, la división de las parcelas hacía posible una gran
igualdad social. A esto, se le agregaba la existencia de un mercado, de una
comunidad –con su iglesia, su banco, su comisaría, su pulpería, sus
asociaciones intermedias y sus escuelas. Siguiendo la idea de Tocqueville de
una ciudadanía que se construye a partir de la práctica cotidiana, Sarmiento
concebía al municipio como la escuela de la democracia, el lugar en el que esta
se aprendía y ejercitaba. La sociedad de mercado se unía a una población
letrada, lo que tenía como consecuencia un crecimiento más equitativo. Las
escuelas sumadas a las tierras para todos aseguraban cierta igualdad.
Así, lo que se producía era una transformación simultánea de las esferas
social, económica, cultural y política. Esto llevaba a que la agricultura no
fuera, entonces, una forma de organización económica, sino una apuesta por
construir una sociedad y una democracia virtuosa”.
Todos sabemos que Sarmiento lo
quiso como nadie, que sabía cómo hacerlo, y que su programa se llevó a cabo a
medias.
Pues bien, así como Sarmiento
pudo decir “100 Chivilcoy” en el siglo XIX, nosotros necesitamos decir “100
Trenque Lauquen” en este momento. Le debo la expresión a Sebastián Welisiejko,
ex Secretario de Integración Socio Urbana de la Nación, que la pronunció en una
charla que compartió con Héctor Floriani sobre la marginalidad urbana. Qué
quiero decir con “100 Trenque Lauquen”, la versión contemporánea del “100
Chivilcoy” sarmientino? Una metáfora de un nuevo programa de gobierno,
emparentado con aquel, que tenga a la reforma urbana, al derecho a la ciudad y
a la vivienda para todos, y al logro de territorios más equitativos y prósperos
como uno de sus rasgos centrales.
Y por qué Trenque Lauquen? Porque
esta ciudad bonaerense es un ejemplo exitoso de políticas públicas aplicadas
consistentemente a lo largo de varios períodos de gobierno en procura de esos
objetivos. Porque en un país como el nuestro el acceso al suelo y a la vivienda
y la construcción de un hábitat más justo e integrador aparecen como
asignaturas pendientes que no podemos soslayar si queremos realmente construir
una sociedad democrática y desarrollada, en la que se hagan realidad los
derechos y garantías consagrados en la Constitución y las leyes, en la que
todos tengan realmente la oportunidad de desarrollar proyectos de vida en
condiciones de libertad e igualdad.
Qué ha hecho Trenque Lauquen para
que la utilicemos en esta metáfora? Ha puesto en marcha una serie de programas
y proyectos que la colocan a la vanguardia en nuestro país en materia de
recuperación y reinversión de la valorización inmobiliaria que se genera en el
precio del suelo como consecuencia de acciones generadas desde el Estado,
básicamente inversión en obras públicas de infraestructuras y equipamiento,
pero también por efecto de las modificaciones en la normativa y las decisiones
administrativas referidas a la posibilidad de urbanizar, subdividir, construir
de acuerdo a ciertos indicadores urbanísticos, admitir determinados usos, etc. Y
esa estrategia es clave a la hora de encontrar mecanismos eficaces y viables de
financiar el desarrollo urbano, teniendo en cuenta el principio del reparto
equitativo de las cargas y beneficios que éste supone. En un país con altísimos
niveles de déficit habitacional, con un problema estructural para brindar a sus
ciudadanos acceso al suelo urbanizado en condiciones dignas, con el enorme
desafío por delante de integrar a la ciudad a más de 400 barrios populares y a
la vez detener de manera permanente el problema de la
marginalidad urbana; es menester recordar lo que Joan Clos nos dijera en
Mendoza en 2007, que el desarrollo urbano genera más valor del que cuesta. El
problema en quien se queda con esa diferencia de valor.
Juan Duarte y Luis Baer consideran,
en relación a la experiencia de Trenque Lauquen, que “algunas
iniciativas municipales han avanzado en la implementación de la recuperación de
plusvalías, como es el caso que aquí se presenta, por lo que ameritan su
estudio y difusión. En primer lugar,
porque constituyen experiencias y casos de referencia con cada vez mayor
visibilidad para el resto de los municipios del país. En segundo lugar, porque
ponen de manifiesto la necesidad de contar con Planes de Ordenamiento
Territorial y legislación específica (a escala provincial y nacional) que
incorporen la recuperación de plusvalías urbanas como una política pública
necesaria para el desarrollo de las ciudades desde un criterio de equidad y
eficiencia. En tercer lugar, porque constituye un caso concreto y verificable
de mejoramiento de la capacidad municipal para obtener fondos genuinos,
especialmente de tierra para el desarrollo urbano y la regulación de la oferta
y los precios del suelo. Por último, porque contribuye a la reflexión sobre las
posibilidades de replicabilidad en otros municipios pequeños y medianos, aún en
contextos donde la normativa de nivel superior resulte poco favorable a la
implementación de este tipo de instrumentos. En este marco, el caso de Trenque
Lauquen constituye una experiencia que ofrece la posibilidad de pensar logros,
dificultades y desafíos que conlleva la aplicación de la Contribución por Mejoras,
como instrumento de recupero de una parte de la valorización inmobiliaria
atribuible al accionar del Estado”.
A la hora de evaluar la
experiencia, los autores mencionados señalan que “uno de los aspectos positivos
de la experiencia es que, a pesar de las limitaciones normativas existentes, un
municipio pequeño/medio (43.000 habitantes) logró recuperar plusvalías de
manera eficaz y sencilla. Contra el imaginario instituido en la gestión pública
que suele desalentar este tipo de iniciativas, la recepción de la CM entre los
actores locales, incluyendo a los propietarios y agentes inmobiliarios, fue
asimismo muy favorable. Si bien la gama de hechos imponibles es amplia, la CM
se aplicó principalmente para la aprobación de loteos en la periferia de la
ciudad donde antes no estaban permitidos. Es decir, se aplicó mayormente en los
casos con mayores incrementos de precios del suelo, esto es, en la
rezonificación de usos del suelo de rural a urbano. La CM facilitó así la
recuperación de importantes recursos para el desarrollo y el financiamiento
urbano. Como consecuencia de la aplicación del instrumento, se generó un
importante stock de tierra urbanizada y urbanizable de propiedad municipal
(dominio público y privado), al mismo tiempo que se produjo una cantidad
importante de terrenos de propiedad privada que permitieron incrementar la
oferta de suelo urbanizado. También merece destacarse la combinación entre
instrumentos tributarios y de política urbana que abrió la posibilidad de
recuperar plusvalías ad-hoc, por ejemplo mediante la compra de tierra a precio
rural (con algo de expectativa de valorización) previo a su rezonificación a
uso urbano. Finalmente, no debe menospreciarse la función estratégica que
cumple la adquisición de una gran cantidad de tierra urbana que puede
utilizarse para la concreción de diversas políticas públicas, como la
construcción de equipamiento y de viviendas de interés social. Al disponer de
terrenos urbanizados, los recursos públicos nacionales y provinciales en
diferentes programas de vivienda pueden ser volcados hacia la construcción de
vivienda de mayor tamaño y mejor calidad.” Y podríamos agregar, mejor
localizadas, evitando esa perversa tendencia tan común en nuestro país a partir
de los programas federales de localizar conjuntos de viviendas de interés
social en periferias suburbanas, desconectadas, segregadas, lejos de todo,
contribuyendo así a generar un notable encarecimiento de la provisión de
infraestructuras y la prestación de servicios, problemas de movilidad,
segregación residencial, falta de equipamiento, e inconvenientes de todo
tipo.
En una charla organizada recientemente
por la Fundación Alem el Intendente de Trenque Lauquen, Miguel Angel Fernández,
además de reconocer que obviamente no están exentos de problemas y que todos los
días surgen nuevos desafíos, mostró algunos de los valiosos logros que pueden
exhibir, en una verdadera política de Estado que va desde la Ordenanza de Círculo Cerrado de Viviendas
hasta la Ordenanza del Fondo Municipal de Tierras y la Aprobación del Plan
Director de Ampliación Urbana, entre otras normas y programas.
En Trenque Lauquen no hay
“barrios populares” (ese eufemismo que hemos acuñado para referirnos a las
villas y asentamientos informales que evidencian el fracaso desde hace décadas
para facilitar a todos el acceso al suelo urbanizado en condiciones adecuadas)
ni “barrios cerrados” (ese eufemismo, casí un oxímoron, que hemos acuñado para
referirnos a urbanizaciones que reniegan de la ciudad y constituyen ghettos
para quienes pueden afrontar el costo de esta segregación voluntaria). Tampoco
hay conjuntos de viviendas sociales ubicados en periferias carentes de vida
urbana. En otro artículo nos hemos referido a estos 3 modelos como la “NO
ciudad”, la expresión residencial y territorial de una sociedad cada vez más desintegrada y
desigual, cada vez más injusta e insegura, insalubre e insostenible.
Para volver a tener “ciudades” en
el verdadero y pleno sentido del término, ámbitos físicos de la búsqueda en
común de un futuro mejor, para lograr un hábitat que contribuya a construir
ciudadanía, a promover la prosperidad, la justicia social y la convivencia
pacífica y solidaria, Trenque Lauquen puede ser un espejo muy valioso en el que
mirarnos.
Necesitamos 100 Trenque
Lauquen.
Referencias bibliográficas
Ajmechet,
Sabrina. «El campo que Sarmiento soñó desde Chivilcoy.» www.perfil.com.
27 de Octubre de 2018. https://www.perfil.com/noticias/elobservador/el-campo-que-sarmiento-sono-desde-chivilcoy.phtml.
Duarte, Juan
Ignacio, y Luis Baer. «Recuperación de plusvalías a través de la contribución
por mejoras en Trenque Lauquen.» Instrumentos notables de políticas de suelo
en América Latina. Martim O. Smolka y Fernanda Furtado, editores. 2014.
https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/instrumentos-notables-politicas-de-suelo-america-latina-full_0.pdf
(último acceso: 25 de Noviembre de 2020).
