Con la presentación de un proyecto de ley que ingresó en la última sesión de este mandato y que fue girado a la Comisión de Asuntos Municipales, el diputado provincial José Antonio Artusi completó una batería de iniciativas tendientes a lograr un sistema normativo que permita dotar a los municipios entrerrianos de instrumentos de regulación y financiación del desarrollo urbano.
Se trata de un proyecto de ley por el que se propone incorporar la concesión onerosa del derecho de construir como uno de los derechos que constituyen fuentes de recursos de los municipios.
La iniciativa plantea agregar al articulado de la ley orgánica de municipios el artículo 14 bis, con el siguiente texto: "Dentro de los derechos estipulados en el inciso c) del Artículo 14 de la presente ley, los municipios podrán disponer el cobro de la concesión onerosa del derecho de construir. A tal efecto podrán establecer por medio de ordenanzas especiales y de acuerdo a las previsiones del plan de ordenamiento territorial y desarrollo urbano, áreas en las cuales el derecho de construir podrá ejercerse por encima del coeficiente de aprovechamiento básico adoptado, y hasta un coeficiente de aprovechamiento máximo, mediante el otorgamiento de una contrapartida monetaria por parte del beneficiario. A los efectos de esta ley, el coeficiente de aprovechamiento es la relación entre el área edificable y el área del terreno. El plan y la ordenanza especial que lo apruebe definirán el coeficiente de aprovechamiento básico y los límites máximos a los que puede llegar, considerando la proporcionalidad entre la infraestructura existente y/o a construir y el aumento de la densidad deseable en cada área. La ordenanza establecerá las condiciones a ser observadas para el otorgamiento oneroso del derecho de construir, determinado la fórmula de cálculo para el cobro de la contrapartida del beneficiario. Los recursos obtenidos con la adopción de la concesión onerosa del derecho de construir se destinarán a un fondo de desarrollo urbano y se aplicarán a la financiación de proyectos de urbanización, infraestructura de servicios, equipamiento comunitario, espacios verdes de uso público, transporte colectivo, y viviendas sociales; no pudiendo destinarse a gastos corrientes. El impacto en la infraestructura, el equipamiento, la movilidad y el ambiente devenido de la utilización del potencial constructivo adicional deberá ser monitoreado permanentemente por los municipios, que publicarán informes y evaluaciones periódicas.”
En los fundamentos del proyecto el legislador radical aseveró que "este instrumento, a la vez de carácter tributario, financiero y urbanístico, forma parte de una serie de herramientas destinadas a la gestión del suelo y la financiación del desarrollo urbano que vienen teniendo una creciente aceptación y adopción en países desarrollados y en algunos de nuestro continente, por ejemplo Brasil. La concesión onerosa del derecho de construir se considera uno los instrumentos dirigidos a recuperar para la sociedad parte de las plusvalías urbanas generadas en el valor del suelo como consecuencia de acciones públicas, y en este sentido ha ido generando creciente interés por parte de organizaciones académicas y organismos públicos y privados."
Más adelante Artusi consignó que "de esta manera estaríamos brindando a los municipios una herramienta efectiva de regulación y gestión del suelo urbano, que podría implementarse de manera relativamente sencilla en el marco de un plan de desarrollo, brindando a su vez condiciones adecuadas para la financiación de los procesos de urbanización, la mejora de la equidad y el logro de ciudades y por ende sociedades más justas e integradas".
Cabe señalar que la concesión onerosa del derecho de construir está prevista en una ley federal de Brasil, el Estatuto de las Ciudades, y se aplica exitosamente en Sao Paulo, entre otras ciudades brasileñas. El máximo tribunal de justicia de ese país declaró oportunamente la constitucionalidad del instituto y sentó jurisprudencia que vino a brindar certidumbre jurídica en las ciudades donde se utiliza; siendo a su vez aceptado por los desarrolladores inmobiliarios, pues tiene la virtud de deprimir los precios del suelo y favorecer los proyectos de inversión en las áreas que se quiere densificar, permitiendo de esta manera ciudades más densas y eficientes, que a su vez demandan menos recursos energéticos y favorecen la movilidad sostenible.
A su vez, también se encuentra un antecedente similar en la ley de ordenamiento territorial del Uruguay, con experiencias de instrumentación en Montevideo y Canelones. En nuestro país pueden citarse los casos de Posadas, y la reciente introducción en la normativa de la Ciudad de Buenos Aires.
El diputado Artusi señaló que esta herramienta debería complementarse con otras, tales como la contribución por mejoras, que ya está incluída en la ley orgánica de municipios, y la contribución por valorización, que se propuso introducir en un anterior proyecto de ley.
En los fundamentos de aquel, el legislador radical había considerado: "Proponemos concretamente en esta iniciativa regular y detallar con mayor precisión la “contribución por mejoras”, meramente enumerada en la redacción original de la ley y en la reforma de la ley 10.082; e introducir como una nueva fuente de recursos municipales la “contribución por valorización”. Consideramos que ambas deben considerarse instrumentos de recuperación de plusvalías urbanas, y que esta estrategia en su conjunto constituye una de las claves de los municipios modernos en el establecimiento de condiciones que les permitan efectivamente, más allá de las declamaciones, contar con recursos financieros para abordar de manera responsable el desafío ineludible de construir ciudades más justas, igualitarias e integradas, y de distribuir de una manera más equitativa las cargas y beneficios de los procesos de urbanización".
El texto completo del proyecto de concesión onerosa del derecho de construir puede consultarse en el siguiente link.
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