miércoles, 17 de noviembre de 2021

CÓMO REVERTIR EL DÉFICIT HABITACIONAL

Por José Antonio Artusi

Dimos la semana pasada un somero panorama del enorme déficit habitacional que tenemos en nuestro país.  Cómo revertirlo en un plazo razonable? Cómo lograr de aquí a 2030 asegurar el acceso de todos a viviendas y servicios básicos adecuados? Cómo urbanizar más de 4.400 asentamientos informales? Es necesario articular, entre otras, 2 estrategias, complementarias:

- Reconstruir un buen sistema de crédito hipotecario, que habíamos empezado a tener con los créditos UVA, y que se complicaron por la inflación, la caída del poder adquisitivo del salario y la pérdida de empleos. En ese sentido, es clave - como para cualquier política pública - bajar la inflación a niveles razonables, como la mayoría de los países del mundo civilizado, y por otro lado reformar nuestro sistema monetario para permitir depósitos bancarios y créditos ajustables por inflación con tasas bajas, pero salarios también indexados con el índice de precios al consumidor, tal como propone el Dr. Eduardo Conesa en su libro, "Economía política argentina". 

- Recuperar y reinvertir por parte de municipios y provincias la valorización del suelo generada por el Estado como estrategia clave de financiación del desarrollo urbano. La reforma tributaria propuesta por el Dr. Conesa en la obra mencionada contribuiría adicionalmente a esta estrategia, ya que el impuesto al valor del suelo libre de mejoras que él plantea en uno de sus proyectos  - la vieja idea de Henry George, el menos malo de los impuestos diría Milton Friedman - es la manera más sencilla y potente de recuperar plusvalías, contribuiría a deprimir los precios del suelo, y por ende a abaratar las viviendas y los alquileres, a la vez que dotaría a las provincias de recursos que les permitirían eliminar el impuesto a los ingresos brutos, una gabela medieval que encarece todo, incluyendo la construcción, por lo que su remoción también ayudaría a disminuir el costo de las viviendas y de sus mejoras. La clave de todo el proceso es la recuperación y reinversión por parte del Estado de la valorización del suelo generada por las acciones públicas, tanto en obras como en normativa. Existe una amplia gama de instrumentos para lograrlo: contribución por mejoras, concesión onerosa de edificabilidad adicional, reajuste de suelos, etc. Lo ideal sería que estos instrumentos de gestión urbanística formen parte de un sistema armónico, se articulen con la política tributaria, y estén incluidos expresamente en leyes nacionales y provinciales de ordenamiento territorial. De todos modos, aún sin ellas, los municipios son autónomos y pueden hacer mucho en este sentido. Esta estrategia permitiría construir un número significativo de viviendas sociales pero también contribuiría a aumentar la oferta para sectores medios, y reactivaría notablemente la construcción con todo lo que ello implica en términos de empleo y dinamización de la actividad comercial. Para construir viviendas se necesita poner en marcha los 3 factores de la economía clásica: la tierra, el capital y el trabajo. No es verdad que no tengamos disponibilidad de estos factores, sólo no los aprovechamos adecuadamente. Se trata de generar las reglas del juego para incentivar su articulación armoniosa. Pero los recursos están, porque los costos que demanda la urbanización son menores al valor que éste genera. El desafío es evitar que esa diferencia vaya a parar a manos de la especulación inmobiliaria y se recupere, al menos parcialmente, para reinvertirse y poner a funcionar un círculo virtuoso de construcción del hábitat que se retroalimente permanentemente. Hasta acá ha primado en general la socialización de las pérdidas y la privatización de las ganancias derivadas de los procesos de urbanización. Es hora de poner en marcha mecanismos tendientes a la distribución equitativa de las cargas y beneficios, tratando de que el tan mentado derecho a la ciudad deje de ser una consigna de moda para transformarse gradualmente en una realidad concreta.-


Publicado en el diario La Calle el día 14 de Noviembre de 2021.- 

No hay comentarios.: