Tenemos un enorme déficit habitacional en Argentina. No sabemos exactamente el número, pero Se trata de millones de familias privadas del acceso a una vivienda adecuada.
Es imposible revertir ese déficit habitacional
haciendo más o menos lo que venimos haciendo desde hace décadas. Es imperioso
cambiar de manera estructural, poniendo en marcha políticas públicas ambiciosas
pero factibles, que articulen de la manera más eficaz posible los recursos
ociosos que tenemos.
Nos referiremos aquí a una herramienta específica,
los convenios urbanísticos para la movilización de tierras fiscales en desuso.
Para el caso de Concepción del Uruguay hemos hecho
cálculos rápidos estimativos para un ejemplo concreto, y las conclusiones
pueden parecer sorprendentes: si la Municipalidad consiguiera que el Estado
nacional le transfiera sólo 20 hectáreas contiguas a la trama urbana consolidada
podría financiar la construcción de infraestructura, equipamiento comunitario,
espacios verdes y 500 viviendas sociales, sin poner un centavo del presupuesto
municipal. Adicionalmente se construirían alrededor de 500 viviendas, locales
comerciales, oficinas y espacios para diversas actividades económicas a
adquirir a precios de mercado.
La inclusión de usos rentables del suelo y vivienda
de interés social, junto con la mixtura de usos permitiría evitar la excesiva
segregación social y el carácter monofuncional que generalmente presentan los
conjuntos de viviendas de los institutos provinciales, problemas mencionados
reiteradamente año tras año en las auditorías del FONAVI.
Cómo podría ser el trazo grueso de la secuencia del
proceso que imaginamos?
1) El primer paso consistiría obviamente en conseguir
el suelo. Hay disponibilidad de suelo vacante de diversos organismos
nacionales, en buena ubicación. Es irracional, y hasta inmoral, naturalizar que
ese suelo público quede ocioso para siempre, cuando existen tantas necesidades
insatisfechas.
2) El segundo paso consistiría en hacer un plan de
sector para la urbanización del área, previendo mixtura de usos del suelo,
trazado integrado a la ciudad, espacios verdes, equipamiento comunitario,
viviendas, comercios, oficinas, actividades económicas, deportivas, culturales,
etc. El plan debería también prever densidades medias, para aprovechar
adecuadamente el suelo y para abaratar el costo per cápita de la provisión de
infraestructura de servicios públicos. Las compacidades y densidades así
resultantes contribuirían a su vez a la eficiencia energética y a patrones de
movilidad sostenible, favoreciendo desplazamientos no motorizados y aumentando
la eficiencia de los sistemas de transporte público colectivo. La mayor
edificabilidad también permitiría una mayor rentabilidad de la faz comercial
del proyecto, y por lo tanto permitiría recuperar mayor valorización por parte
del municipio para destinar a vivienda social y equipamiento comunitario.
3) El tercer paso consistiría en convocar a concursos
de arquitectura para seleccionar los proyectos que en su conjunto conformarían
el plan de sector. En el caso de las viviendas, tanto de mercado como sociales,
debería procurarse diversidad tipológica, flexibilidad para ampliaciones e
incorporación de actividades económicas, y eficiencia energética, tanto desde
el punto de vista de la arquitectura pasiva como de la utilización de energías
renovables y gestión adecuada de los recursos hídricos y los residuos
domiciliarios.
4) El cuarto paso consistiría en convocar por
licitación pública a desarrolladores inmobiliarios a participar en un convenio
urbanístico encargado de financiar el proyecto. Los desarrolladores aportarían
el capital financiero para afrontar los costos de la infraestructura y la
construcción de viviendas y edificios.
5) Los desarrolladores obtendrían su utilidad de la
diferencia entre las ventas totales de las viviendas de mercado, las oficinas,
locales, etc. menos el costo total de construcción de infraestructura y
edificios, incluyendo las viviendas sociales a entregar al municipio.
6) Los desarrolladores podrían obtener financiación
para construir los proyectos de diversas fuentes, el crédito bancario (acá,
obviamente, al igual que en el punto siguiente hay mucho por mejorar) o a
través de los aportes de los propios interesados, en diversas modalidades tal
como las que son usuales en el mercado.
7) Los interesados en adquirir las viviendas de
mercado podrían optar entre las alternativas de financiación de los
desarrolladores antes del inicio de las obras o durante la construcción, o bien
obtener un crédito hipotecario y adquirir la vivienda terminada.
8) El
municipio obtendría las viviendas sociales sin poner un centavo, y las
otorgaría a familias que no tienen recursos para adquirirlas en el mercado.
Pero deberían pagarlas, a largo plazo.
9) Los recuperos de las cuotas de viviendas sociales
deberían alimentar, junto a otras fuentes de ingresos, un fondo de desarrollo
urbano que podría financiar un banco de tierras y la urbanización y
construcción de viviendas y equipamiento comunitario en otras áreas. El fondo de desarrollo urbano también podría,
para casos de familias con menores ingresos, financiar la provisión de terrenos
con servicios, aptos para programas de autoconstrucción vinculados con acciones
de capacitación en oficios.
Proyectos de este tipo permitirían construir un
número significativo de viviendas sociales pero también contribuiría a mejorar
la asequibilidad para sectores medios, y reactivaría notablemente la
construcción con todo lo que ello implica en términos de empleo y dinamización
de la actividad comercial.-
Publicado en el diario La Calle el día 24 de Julio de 2022.-
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