Un informe de la Fundación Tejido
Urbano comienza señalando que “los datos preliminares del Censo de Población y
Viviendas 2022 muestran que se registraron 17.780.210 viviendas en todo el
país. Esta cifra indica un aumento del 28,5% con respecto a lo que indicó el
censo de 2010 (año en el que se contabilizaron 13.835.751 viviendas). En el
mismo período, también con base en los datos obtenidos en ambos censos, la
población argentina creció un 14,8%. La información recopilada muestra que,
entre 2010 y 2022, se construyeron en la Argentina más de 3,9 millones de
viviendas. Parece un milagro, por fuera de toda lógica. La gente necesita un
lugar donde vivir y lo consigue, más allá de cómo lo logre o de cuál sea la
ubicación de la vivienda. La pregunta ahora es quién construyó estas viviendas:
¿cuántas hizo el Estado?, ¿cuántas fueron construidas por el sector privado
formal?, ¿de qué otras formas se construyeron viviendas en estos años?”
Más adelante, tomando datos de
diversas fuentes oficiales, los autores del informe brindan un gráfico en el
que muestran que esas nuevas viviendas se distribuyen de la siguiente manera:
un 11,5% corresponde a viviendas realizadas por el Estado, un 38,5% a unidades
concretadas por mecanismos de mercado formal, y un 50% es el resto, viviendas “en
condiciones de informalidad, ya sea en los barrios populares o como fruto de la
expansión urbana y la creación de un suelo en el que construir el hogar”.
El informe concluye considerando
que “el panorama descripto revelaría un alto grado de informalidad en la
construcción de viviendas, resultado de un sector privado formal que atiende
fundamentalmente una población con ahorros suficientes y de un Estado -sea cual
fuere su nivel- que no llega a cubrir más del 15% de la demanda y que cuando
ejecuta, suele hacerlo en zonas periféricas, de manera ineficiente en lo
económico y social”.
Un panorama más o menos similar
se presenta en Entre Ríos. Si bien hace falta información más completa, podemos
de todos modos extraer algunas conclusiones de los datos provisionales. En
primer lugar, nuestra provincia incrementó claramente su tasa de crecimiento
intercensal. Del 1.158.147 que éramos en 2001 pasamos a 1.235.994 en 2010, y a 1.426.426
en 2022. El porcentaje de crecimiento intercensal fue del 6.7% entre 2001 y
2010 y del 15,4% entre 2010 y 2020, levemente superior a la tasa nacional. De
todos modos cabe señalar algunas inconsistencias en la información brindada,
por ejemplo en lo relativo a la población en situación de calle. Según los
datos provisorios del censo 2022 existían sólo 139 personas en tal situación, y
se ubicaban en solamente 3 departamentos, Federación, Paraná y Uruguay. Por
otro lado es clave contar con información desagregada de la que todavía no
disponemos, por ejemplo la cantidad de viviendas desocupadas. Cabe recordar el
alto porcentaje de viviendas desocupadas que se relevaron en el 2010, un
16,05%, correspondiente a 68.341 unidades desocupadas de un total de 425.591 viviendas
particulares.
El censo 2022 relevó un total de
559.398 viviendas particulares, 133.807 más que en 2010. En este caso la tasa
de crecimiento intercensal también es mayor que la nacional, un 31.44%, y
prácticamente duplica la correspondiente a la población. Si consideramos que
entre 2010 y 2020 se terminaron 12.048 viviendas por parte del IAPV, tanto de
operatorias FONAVI como de programas federales, y suponiendo que en 2021 y 2022
el ritmo de construcción haya sido similar al de la década (hipótesis generosa
dada la pandemia), tenemos que entre 2010 y 2022 se habrían construido aproximadamente
13.143 viviendas por parte del instituto provincial. Si asumimos una estimación
hipotética de un adicional del 20% correspondiente a viviendas construidas por
programas municipales, tendremos que el Estado pudo haber concretado 15.771
viviendas en el período intercensal. Esa cantidad representa el 11,78% del
total de viviendas nuevas, un porcentaje notablemente similar al nacional que
estima la Fundación Tejido Urbano, un 11,5%. Para decirlo en términos más
simples, entre los dos últimos censos, tanto en Entre Ríos como en Argentina,
de cada 10 viviendas nuevas, sólo una correspondió a un programa estatal,
cuatro se lograron mediante intervenciones en el mercado formal, y cinco se
concretaron de diversas maneras más o menos espontáneas, en asentamientos
informales o en áreas de expansión urbana, etc.
Estos datos muestran claramente
la insuficiencia de las tradicionales políticas públicas de vivienda, basadas
en la entrega de viviendas terminadas en áreas periféricas de baja densidad y
generalmente desconectadas y deficitarias tanto en infraestructura de servicios
públicos como en equipamiento comunitario, movilidad y espacios públicos. Es obvio
que los institutos provinciales de vivienda y los gobiernos locales pueden y
deben construir más y mejores viviendas, con localizaciones, tipologías y
diseños adecuados; y en anteriores oportunidades hemos mostrado algunas ideas
al respecto, pero aún así esos esfuerzos serán insuficientes.
La prioridad debe ser otorgada a
lograr que ese aproximadamente 50% de soluciones basadas en la informalidad
pasen a ser progresivamente viviendas con tenencia regular del suelo, en buenas
localizaciones, con intervención profesional, buenos diseños y obras
registradas. Para eso hace falta, básicamente, mejorar la asequibilidad al
suelo urbanizado, y en ese desafío la política tributaria es fundamental.
Necesitamos reformas tributarias a todo nivel basadas en el concepto de gravar
solamente el valor del suelo y desgravar las construcciones y mejoras, de modo
tal de movilizar el suelo vacante, desalentar la especulación inmobiliaria y
promover la construcción y ocupación de viviendas. Necesitamos también
recuperar un mercado de créditos hipotecarios, herramienta fundamental en esta
materia en todos los países desarrollados del mundo. Los municipios,
finalmente, no pueden desentenderse de este problema. A través de diversas acciones
de recuperación y reinversión de la valorización del suelo generada por la
acción pública es muchísimo lo que pueden hacer, poniendo en marcha bancos de
suelo y fondos de desarrollo urbano, entre otros instrumentos.
Necesitamos urgente los datos
completos del censo 2022. Necesitamos políticas públicas basadas en datos
confiables y certeros.-
Publicado en el diario La Calle el día 5 de Marzo de 2023.-
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